Die Landesregierung hat sich wieder der Raumplanung gewidmet. Nach 2019 steht ein weiteres Reformpaket an. Die neue Raumordnung – namentlich Raumplanungsgesetz, Gesetz über Erhebung einer Abgabe von Zweitwohnsitzen und Wohnungsleerständen und Baugesetz – befindet sich seit wenigen Tagen in Begutachtung. Die Änderungen bringen einige große und mehrere kleinere Änderungen.
Investorenmodelle: Einer der Gründe für die Änderung des Raumplanungsgesetzes ist die Evaluierung der bestehenden Regeln. Die Landesregierung hat sich nämlich angesehen, wie die Änderungen aus dem Jahr 2019 wirken. Und sie hat festgestellt: Bei den Ferienwohnungen leider nicht so wie erhofft. Also wird jetzt nachgeschärft. Zwar werden schon seit 2019 für Ferienwohnungen eigene Widmungen benötigt. Die Definition von Ferienwohnungen ist aber schwammig.
Das neue Gesetz wird hier wesentlich konkreter. Im Visier der Politik: Die Investorenmodelle. Ein Beispiel: Ein Projektbetreiber errichtet ein Hotel mit 50 Zimmern, verkauft aber jedes einzelne Zimmer an einen Investor. Im neuen Gesetz sind solche Modelle als Ferienwohnungen kategorisiert, was bedeutet, dass sie zukünftig nur noch auf gewidmeten Flächen gebaut werden dürfen.
Sondergebiete: In dieser Frage hat der Verfassungsgerichtshof die Landesregierung zum Handeln gezwungen. Wie mehrfach berichtet, hat das Höchstgericht die Sonderwidmung für eine Betriebserweiterung in Ludesch aufgehoben und die Landesregierung damit zu einer Gesetzesänderung gezwungen. Dem kommt die Regierung jetzt nach: Sie legt fünf Kategorien fest, die Sonderwidmungen ermöglichen, darunter Anlagen für Erholungszwecke, Ver- und Entsorgungsinfrastruktur sowie Anlagen für Land- und Forstwirtschaft. Für Betriebserweiterungen wird es keine Sonderflächen mehr geben.
Bausperre bei VfGH-Entscheidungen: Auch das ist eine Reaktion auf die Ludesch-Entscheidung. Dass das Höchstgericht eine Widmung aufhebt, kommt immer wieder vor, Beispiel Dornbirn, Hohenems, Frastanz oder eben Ludesch. Bisher war unklar, ob trotz fehlender Widmung ein Projekt weiter gebaut werden darf. Die Gemeinde muss eine Bausperre verhängen. Jetzt wird der Spieß umgedreht: Wird die Widmung aufgehoben, greift automatisch eine Bausperre. Allerdings mit Ausnahmen, die von der Gemeinde geprüft werden. Zusammengefasst: Bisher hat die Gemeinde eine Bausperre begründen müssen. In Zukunft muss sie begründen, wenn es keine Bausperre gibt.
Mehr Druck auf Gemeinden beim REP: Im Jahr 2019 hat die Landesregierung festgelegt, dass Gemeinden einen sogenannten räumlichen Entwicklungsplan vorlegen müssen. Dafür hatten sie drei Jahre Zeit – also bis Ende 2022. Bisher sind acht REPs im Land eingelangt. Dazu kommen rund 50 Gemeinden, die ihre früheren regionalen Entwicklungskonzepte heute als REP einreichen können. Die Zahl der säumigen Gemeinden ist also groß. Mit dem neuen Raumplanungsgesetz kann die Landesregierung per Bescheid eine Nachfrist gewähren. Und wenn diese Nachfrist nicht eingehalten wird, dürfen in der Gemeinde keine weiteren Grünflächen als Baufläche oder Sondergebiete gewidmet werden.
PV-Pflicht für Einkaufszentren: Zukünftig dürfen Einkaufszentren nur gebaut werden, wenn sie auch eine PV-Anlage montieren. Dasselbe gilt für Erweiterungen von bestehenden Einkaufszentren sowie solchen, die durch eine Erweiterung größer als 600 Quadratmeter werden und damit neu als Einkaufszentrum definiert werden.
Vorbehaltsfläche förderbarer Wohnbau: Seit 2019 ist es möglich, eine Widmung als Vorbehaltsfläche für den gemeinnützigen Wohnbau auszusprechen. Zukünftig soll es auch möglich sein, eine Vorbehaltsfläche für förderbaren Wohnbau festzulegen. Das bedeutet, dass darauf nur Wohnungen errichtet werden dürfen, die den Kategorien für die Wohnbauförderung entsprechen. Die Landesregierung hofft dadurch, nicht nur mehr förderungswürdige (also leistbarere) Wohnungen auf den Markt zu bringen. Sie geht auch davon aus, dass der Wert und somit Preis des Grundstücks nicht so stark steigt oder gar sinkt, wenn ausschließlich förderungswürdige Wohnungen darauf gebaut werden dürfen.
Klimaziel in der Raumplanung: Der Klimaschutz wird Teil der Raumplanungsziele. Damit muss bei jedem Raumplan und bei jeder Widmung der Klimaschutz berücksichtigt werden.
Leerstandsabgabe: Wie angekündigt plant die Landesregierung die Einführung einer Leerstandsabgabe. Damit kommt sie einen Landtagsbeschluss aus dem Herbst 2022 nach. Für die Abgabe wird das Gesetz für die Zweitwohnsitzabgabe erweitert. Die Einnahmen fließen also direkt in die Gemeindekassen – mehr dazu in Vorarlberg vor Einführung einer Leerstandsabgabe (vorarlberg.ORF.at).
Weitere kleinere Änderungen: Die Evaluierung hat viele kleinere Änderungen gebracht. Die Gemeinen müssen zukünftig stärker Auskunft erteilen, wenn es aus dem Landhaus Fragen zu Widmungen gibt. Zudem muss die Bevölkerung in die Erstellung eines Entwicklungsplans schon vor dem Beschluss eingebunden werden.
Für Häuser in Freiflächen bringt das neue Gesetz eine Erleichterung: Ihnen werden Zubauten erlaubt. Auch am Rande von Betrieben mit besonderem Gefahrengut werden Bauvorhaben unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
Was fehlt: Zwei größere Vorhaben finden sich nicht in der aktuellen Gesetzesänderung: Der Bodenfonds und die Evaluierung bestehender Sondergebiete. Zum Bodenfonds: Die Landesregierung arbeitet momentan an einem Fonds, um Gemeinden und gemeinnützigen Wohnbauträgern den Kauf von Grundstücken zu erleichtern. Für diesen Fonds ist keine Gesetzesänderung notwendig, heißt es dazu aus dem Büro des zuständigen Landesrats Marco Tittler (ÖVP).
Zu den Sondergebieten: Nach dem VfGH-Erkenntnis zu Ludesch hat die Landesregierung auch angekündigt, bestehende Sonderwidmungen zu untersuchen und gegebenenfalls zu reparieren. Das bedeutet: Wenn zum Beispiel ein Unternehmen in einer Freifläche mit Sonderwidmung steht, wird die Fläche mit der korrekten Widmung versehen. Bei zwei Unternehmen in Ludesch und Bludesch wird das auch gemacht. In den nächsten Monaten sollen weitere Sondergebiete geprüft werden.